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人民币贬值,对未来房价有何影响?对资金饥渴的开发企业来说,是否会被卡住融资的“七寸”?

事实上,早已有房企开始动手防控外币借款风险。记者查阅数据发现,2013年龙湖地产外币借款占比40%,2014年上半年已降到31%,到今年6月底这一比例再度降到30%,且在外币借款里,四成比例已做汇率掉期,为减少汇率风险提供了有力工具。

⊙记者 朱楠 ○编辑 邱江

8月11日,人民币对美元汇率中间价报6.2298,较前一交易日大幅下跌1136个基点。截至8月11日北京时间10:00,在岸人民币跌幅扩大至2%,报6.3323。受中国人民银行大幅下调人民币对美元中间价影响,美元走强,新兴市场货币、黄金以及金属商品等暴跌。

招商地产绝非个案。在人民币突然快速贬值的8月末,花旗银行曾经关注到广州房地产国企越秀地产规模达320亿元人民币的债务和贷款中,有59%是以美元和港元计价的境外债务,人民币每贬值1%,就会对其带来800万元人民币的汇兑损失。

张化东告诉记者,今年上半年由于股市火热,不少房企选择定向增发的方式再融资,而目前发行公司债的上市房企越来越多。“降准、降息等一系列政策的实施,使得境内融资环境日趋宽松;同时,美元走强,汇率风险提高。在这种背景下,成本更低、周期更长的境内公司债备受房企钟爱。”张化东表示,房企的融资用途一般分为两种:一种是用于拿地,扩张规模,尤其在一、二线城市下重金布局的企业,资金需求规模更大,更需要为其未来扩张提前做资金储备;另一方面,战略转型前期需要大量资金的投入。

◎每经记者 王杰

中投证券研究员张超也认为,人民币单边升值趋势扭转后,较高票息的美元债券逐步成为房企的负担,考虑人民币贬值影响后部分美元债券融资成本直逼信托,房企海外融资优势在下降。外汇风险、融资成本及政策支持的综合因素,仍将支持房企回归国内直接融资的潮流持续。

随着境内外融资环境的变化,今年以来房企纷纷转向境内发债。根据上证报资讯统计结果,年内房企境内公司债发行额已达到2141亿元,而房企海外债券的发行金额则下降四分之一。而且,房企发债的票面利率大大降低,今年以来的平均利率为5.65%,相比去年的7.56%降低了25%以上。

今年5月份之后,房企海外融资量在下降。据中原地产研究部统计数据显示:6月份,房地产市场合计融资33.25亿美元,相比5月份的65.1亿美元,下降幅度达到了48.9%;7月份房企融资额度继续下降,至21.45亿美元。值得注意的是,前7月房企合计海外融资183.1亿美元,而2014年同期为431.54亿美元。

调整内外债务结构确实是目前房企最常用的弥补汇兑损失的方法,尤其是证监会对上市房地产企业境内债券融资渠道的放宽,让这种办法更易落地。就在人民币汇率波动幅度最大的8月,万科、中粮、融创、阳光城等内地房企纷纷加入“回家找钱”阵营,陆续公布境内融资计划,14家上市房企境内融资额度高达648亿元。

而港股内地房企发行的境内公司债票面利率更是不断走低。其中,龙湖5年期的20亿元债券票面利率为3.93%,7年期20亿元债券票面利率为4.2%,均创下今年以来同期限房地产行业境内公开发债利率的新低;碧桂园发行的首期30亿元3年期公司债票面利率也仅为4.2%,相当于同期限银行贷款的八折,创下其债券发行历史最低成本记录。

如果仅仅只是一次性的人民币贬值,对房企的融资成本上升以及对房价上涨都形不成特别大的影响。亚豪机构市场总监郭毅说,但是如果贬值形成持续性,必然会影响到整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5%以上,才有可能影响到下游环节的房价。

中投证券发布的研究报告称,2013年、2014年房地产行业美元债券融资金额仅次于银行业,发债企业以民营房企为主,其外汇风险对冲措施几乎无法与银行业相提并论,人民币快速贬值后房地产行业在财务层面受到的冲击在所有行业中相对明显。

今年1月,中国证监会放宽境内债券发行主体限制,将发行主体由境内上市公司及境外上市的境内公司,扩大至所有公司制法人。此外,证监会也于1月取消了上市房企再融资的事前审查,令房企再融资审批周期缩短、难度降低,房企在境内资本市场造血功能得以恢复。

李奇霖对《每日经济新闻》记者表示,如果融资难度加大,房企会采取措施,加快降价销售来回款,会对房价产生冲击,但考虑到房企境外融资规模不大,单就这一点来看,人民币贬值对房价冲击也有限。

此外,亦有房企发行新的债券品种对冲风险。如中国海外发展有限公司7月宣布成功向机构投资者发行6亿欧元债券,期限4年,票面利率1.75%。国泰君安H股房地产分析师刘斐凡表示,目前人民币仅对美元出现了明显的贬值趋势,而对欧元相对稳定,且欧洲目前仍是负利率时期,发行欧元债是应对美元升值和加息预期比较好的债券品种。

与此同时,不少港股上市的内地房企也纷纷重返内地资本市场,选择发行境内公司债。8月5日晚间,融创中国对外宣布,公司已收到中国证监会发出的核准文件,核准公司发行不超过60亿元的境内公司债券的申请。此前的7月30日,碧桂园也公告称,已获中国证监会批准发行上限为60亿元的境内公司债券,并在8月2日宣布首期30亿元3年期公司债已经定价。富力地产则在6月26日收到中国证监会的批复,发行本金总额不超过65亿元的境内公司债券。首创置业也分别在6月12日和6月23日宣布发行金额分别为30亿元和40亿元的境内公司债。恒大地产更是在短短不到一个月的时间里发行了两次公司债,涉及资金共200亿元。

民生证券宏观分析师李奇霖认为,境内市场对房企融资放开,年内房企境内公司债发行额已达到2000多亿元,房企海外融资规模锐减,发债规模下降近25%。这种情况下,人民币贬值,将使得境外发债企业融资成本相对上升,但考虑到规模不大,本身冲击有限,本次贬值将加速促进内地房企重返内地资本市场发行境内公司债,转向境内寻求融资。

A股融资大门曾对房企紧闭,而拥有多元化的海外融资平台成为房企融资能力的体现。但如今,随着今年人民币汇率波动性加大,大量海外债务却给一些房企带来不小的汇兑损失。招商地产、龙湖地产等A股、H股上市房企的财报显示,由于人民币汇率阶段性波动幅度较大,致使外币借款产生的汇兑损失增加,甚至影响到公司的净利润。记者采访了解到,考虑到汇率波动的风险,已有房企通过发行人民币境内债、欧元债等债务换仓的方式,试图降低汇兑风险。

据中信证券研究部统计,2015年发行的且已上市的地产企业公司债有13种,2015年6月之后启动发行的并处于待上市阶段的地产企业公司债有14种。相比之下,2014年发行的地产企业公司债只有12种,2014年之前发行且仍在上市交易的只有8种。

而前三年房企海外债务的数字更是惊人。有数据显示,2012年共有25家内地房企海外融资约600亿元人民币,2013年约为3300亿元人民币,2014年仅前7个月就达到2600亿元。

房企密集发行公司债

今年8月11日起连续三个交易日,人民币兑美元汇率中间价大幅下调,总计贬值4.6%。有研究机构对今年前7个月内地房企海外美元债183.1亿美元测 算,若按人民币贬值4.6%计算,这些房企用国内的人民币收入去偿付海外债务,成本将增加50余亿元人民币。这意味着,如果一家房企目前持有美元债1亿美 元,其偿付成本或将因此增加2800多万元人民币。

相比之下,今年以来受房企国际信用评级下降、海外融资门槛提高等因素影响,内地房企海外融资规模和数量大幅锐减,这也是境内公司债受到房企追捧的重要原因之一。中国指数研究院的监测数据显示,2015年上半年,共有18家房地产企业通过境外融资平台发行22笔债券,共募集资金约合人民币600亿元,同比缩减25%。

龙湖地产在2015年半年报中也表示,截至2015年6月30日,公司总借贷约70%以人民币计值,另外30%以外币计值。基于人民币潜在的贬值趋势,公司已着手降低外币借款占比,辅以一定比例的汇率掉期,以降低未来可能的汇兑损失。

据记者不完全统计,截至目前,A股上市房企与港股上市的内地房企合计在内地资本市场发行公司债的额度约2141亿元。

“事实上人民币贬值给房企带来的短期影响目前已基本显露出来。人民币短期贬值压力最多在5%左右,经我们测算,这对在港上市的内地房企业绩影响将在7%左右。”国泰君安H股房地产分析师刘斐凡表示。不过,一旦长期贬值幅度加大,房企将以境内发行人民币公司债和私募债偿还外债,因此对于房企的利润影响基本可控。

在境内发债规模大增的同时,其票面利率呈现不断走低的态势。在A股上市房企中,今年已经发行的公司债平均票面利率为5.65%。其中,利率最低的是北京城建7月发行的一笔58亿元企业债,票面利率仅为4.4%;最高的是阳光城6月发行的一笔13亿元债券,票面利率为8%。而在2014年发行的A股房企公司债平均票面利率则高达7.56%,其中利率最高的是福星股份去年8月发行的一笔16亿元公司债,利率高达9.2%。

多手段应对汇兑风险

降准、降息等一系列政策的实施,使得发行公司债的融资环境日趋宽松,不仅令A股上市房企发债规模呈井喷之势,而且促使不少港股上市的内地房企重返内地资本市场发行境内公司债。截至目前,二者合计境内公司债发行额度已达到2141亿元,而房企海外债券的发行金额则下降四分之一

汇兑损失影响净利润

在亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东看来,公司债今年火爆的一个重要原因是境内债务融资成本大幅下降,今年上半年资金流动性的相对充足,给房企发债提供了一个宽松环境。对房企来说,公司债的平均融资成本在5%上下,比起传统融资路径来说优势巨大。

鉴于多数中国企业并未采取措施对冲外汇风险,人民币突然贬值让房企本已走低的利润率雪上加霜。10月27日,招商地产公布三季报,营业收入与净利润降幅 产生较大差异——营业收入同比减少23.02%,而净利润却同比大幅减少83.85%。招商地产解释称,除了结转进度导致报告期毛利降低2024万元外, 净利润下降的主要原因是8月份外币汇率波动,致使外币借款产生的汇兑损失增加。数据显示,三季度招商地产汇兑损失4.28亿元,而去年同期计入财务费用的 汇兑损失仅5015万元。

政策环境利好内地发债

海外发债一度是上市房企颇为青睐的融资途径,但随着人民币兑美元中间价下调,原本看起来很美的美元债正悄无声息地发生着变化。

今年以来,A股房企发债融资规模呈井喷之势。上证报资讯统计数据显示,截至8月7日,已有47家A股上市房企提出公司债融资预案,涉及资金共计1685.79亿元。而2014年全年发行公司债的上市房企仅15家,涉及金额不过235.5亿元。

融资成本呈走低之势

港股上市房企今年以来在内地大规模发债融资,则与资本市场政策放开、银行间发债条件持续放宽有着密不可分的关系。

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